宋律师，威海资深房产纠纷律师，现执业于***律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

房屋买卖合同解除的法定和约定情形

　　在商品房买卖合同中，由于出现了约定或者法定的情形，或者一方违约，导致买卖合同的解除，在实践中，商品房买卖合同解除的情形主要有：

　　一、 约定解除商品房买卖合同解除的法定和约定情形

　　合同双方当事人可以在房屋买卖合同中约定，当一定的情形出现时，房屋买卖合同解除。只要该约定不违反法律法规的强行性规定，不具有欺诈胁迫或者显示公平的情形，那么，在约定的条件具备时，合同解除。如延期交房约定，付款约定，房产证办理约定等等。约定解除条件具备时，权利人应当及时行使权力。根据法律规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。

　　二、 法定解除

　　法定解除的情况很多，主要有以下情形：

　　1、开发商隐瞒房屋真实情况构成欺诈的

　　开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，或故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。并有权利要求赔偿损失。

　　2、开发商将已售房屋私自抵押

　　根据《担保法》及《物权法》等规定，商品房买卖合同订立后，开发商私下将该房屋抵押给第三人导致购房人购房合同目的不能实现的，买房人有权退房并解除合同，并要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

　　3、一房二卖或者为拆迁补偿安置房屋

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同;

　　4、房屋不符合质量要求或面积误差比绝对值超出3%的

　　因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格;房屋的主体结构、防水等存在严重影响正常居住的;卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息，并要求赔偿损失。

　　5、开发商迟延履行主要义务，无法办理产权证

　　开发商在交房期满后，经购房人催告在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同;商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。

　　6、担保贷款合同不能订立

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定：;商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

　　7、开发商虚假宣传或者隐瞒重要事实，构成根本违约，致使购房人在购房时期望的合同目的不能实现的。

　　8、不可抗力

　　根据《合同法》第94条第1项之规定，因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，当事人有权解除合同。

　　9、不属于不可抗力的事由，但是出现在在签订额合同时无法预料的情形，继续履行合同无必要，或者也无法履行的情形。

售出房屋能否拿回 房价上涨引发的房产买卖纠纷

　　核心内容：2009年，许某出售给李某一套房屋，后来由于房价上涨，许某心有不甘，在利益的驱动下进行了四次诉讼。下面，为您介绍这四次诉讼的详细内容。

　　第一次诉讼：

　　原告许某诉称：原告原为北京市居民，后因拆迁产权兑换安置，原告分得位于某处201房屋一套，建筑面积为82.47平方米。原告为朴实的家庭妇女，对于房价及政策一无所知。2009年6月，经房产中介公司介绍，将该房屋产权证交给了被告，欲出售该套房产。可是被告在没有经过原告同意的情况下将该房产于同处7月办理了网签，出售价格竟然为54万，合计每平方米只有6547元人民币，不足市场价格的一半。在办理房屋所有权转移登记申请书买房人签字一栏，被告串通隐瞒了真实的购买人，伪造了被告签字，将原告名下的该房屋过户到被告名下。原告始终没有和被告签订过任何形式的房屋买卖合同，也没有同意过将该房屋以如此低的价格向外出售。因此原告同被告2009年签订的《北京市存量房买卖合同》应为无效。

　　无效的理由包括：

　　1、根据合同法第52条，该合同违反国家税法，买卖双方办理买卖合同网签的时候，把真实的成交价90.5万元变更成了54万元，逃避了应由被告交纳的契税、营业税等相关的房屋交易税费;房本显示规划用途是非居住，过户时没有按照非居住房屋交纳税费，而是按照居住房屋交纳的税费。

　　2、被告和中介恶意串通损害原告的利益。

　　3、根据特权法规定，原告出售房屋没有经过原告丈夫的同意。

　　4、居间合同的买卖合同中的买受人都是崔某，但是这两份合同中崔某的签字都不是崔某本人所签。

　　5、交易房本显示房屋按经济适用房管理，经济适用房应满5年才能上市交易，诉争房屋是2008年取得房屋所有权证的，过户到被告名下时还不满5年。

　　6、被告不是真实的房屋买受人，诉争房屋过户到被告名下时，产权转移申请书上的买卖双方签字不是买卖双方本人所签;在朝阳区建委调取的网签合同上的买受人签字不是被告本人所签。

　　现起诉要求：判决原告同被告2009年签订的《北京市存量房买卖合同》网签合同无效。

　　被告辩称：

　　1、《北京市存量房买卖合同》的条款是经原告同意认可并签字，不存在任何串通行为，原告具有完全的民事行为能力。针对于网上签约的房屋价格问题，在合同中双方对于买卖房屋标的、价款等均有明确约定，原告能够理解、认知并做出相应判断，原告在出卖人栏的签字是行使相应的民事权利，是原告对该合同的确认，是原告真实意思的表示，不存在任何串通行为。