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广州小产权房不“转正” 产权不受保护

　　针对最近关于"深圳市小产权房将拿全国首个准生证"的传闻，6月9日，国土资源部明确表态：深圳市处理的是国有土地上的违法建筑，与在农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的"小产权房"有本质区别。不能简单地理解为允许全部"小产权房"成为商品房进入市场流通。

　　国土资源部有关负责人指出，小产权房是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。针对各地的小产权房问题，从1999年到2008年，党中央、国务院三令五申，明确规定，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。可以肯定地说，对于处理小产权房问题，法律和政策是十分明确的。国土资源部要求各地坚决制止、查处新建小产权房。

　　房管局：广州对小产权房的政策不变

　　国家三令五申"禁止城镇居民购买小产权房"，各地依然有不少村民住宅楼在紧锣密鼓地建设中。这些村民自建房果真全部卖给村民了吗未必。一些不是村民的人士憧憬小产权房能"转正"，不惜冒险购买比商品房便宜很多的房子。

　　主管商品房预售的广州市中介所所长向记者表示，买一手房前最好登录"阳光家缘"，查看楼盘是否具有预售资格，"阳光家缘"也会及时公布"不可销售"的楼盘名单。史小明强调说，广州对"小产权房"的政策不变，并没有"转正"之说，市民不要抱着侥幸心理购买小产权房。

　　满堂红研究部周经理表示，部分市民之所以愿意冒风险购买每平方米四五千元甚至更便宜的小产权房，不求产权但求"住一世"，一是贪其地段不错，二是被其明显的价格优势所吸引。他表示，买小产权房的风险很大，产权不受保护，等于把钱"扔进了咸水海"。

　　专家：小产权房转正负面影响很多

　　广州市社会科学院研究员、广州市城市科学研究会副会长谈教授在接受记者采访时介绍说，广州在上世纪90年代中期也有过给小产权房和宅基地房转正的先例。

　　广州曾对小产权房松绑

　　在1996年、1997年，广州曾经出现过为宅基地房颁发"准生证"的情况，当时政府允许村民把宅基地的土地性质从"集体所有"办为"国家所有"，但要补交一定的地价。"要补交的地价比较高，基本相当于再购买一套房的价格"，谈教授表示，所以当时一部分农民办了，一部分则由于价格太高或其他原因未办理。后来过了大概三四年后，宅基地越建越多、越建越高，量太大了，直接冲击了商品房市场，造成国家土地价值的流失，这种补地价可转性质的做法才被叫停。

　　"转正"会造成土地资源流失

　　满堂红集团企业发展部首席研究员龙博士在接受记者采访时表示，小产权房目前是"黑户"，不能合法交易。由于它同我国现行的土地、房屋法律制度相悖，其"转正"条件目前还不具备。

　　龙博士表示，小产权房的"转正"是一个调节房地产市场的选择，但其前提是解决法律、利益和制度以及不影响市场秩序，否则其影响将是负面的。会出现开发商不用去公开拍地了，直接拿宅基地开发就可以，就有可能会造成国有土地资源流失，滋生腐败，搅乱正常的市场秩序。

　　央视调查

　　深圳小产权房：

　　形成地下交易市场

　　近日，深圳的地下小产权房交易市场引起央视的关注，中央电视台对此作了专门报道。

　　据报道，在深圳沙井镇，除有一个叫禧园的商品房外，还有建好的以及在建的几十栋楼盘，单价2200元/m2起，可以使用70年，但却没有房产证。楼盘销售人员表示，这些楼盘都是集体建设用地，这显然是违反了土地管理法律的。

　　据央视调查发现，深圳小产权房最近两年大批建设，不仅和深圳商品房价格飞涨有关，同时小产权房在深圳已经脱离政府建立的商品房交易系统，形成了自己一套独立的体系，即开始了场外交易。深圳大批小产权房建立在政府之外的交易规则，保障买房人能将小产权房顺利出手。围绕着小产权房，俨然已经形成了一个完整的地下房地产市场。有人做开发，有人做销售，有人建立信用体系，分工明确，协调合作。

　　而对购房者来说，这个市场已经可以初步为他们提供小产权房的买、卖、出租等全方位服务。可以说，小产权房市场已经能够不依赖政府，独立运转下去了。

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小产权房能贷款吗

小产权房的法律问题

小产权房能贷款吗?

　　小产权房能贷款吗

　　小产权房不是法律上的概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，实际上没有真正的产权，也没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所以，严格来说小产权房是不能贷款的。

　　有人认为，只要小产权房可以转化为产权房，便可以申请贷款，但是，小产权房不是那么容易就可以转化为产权房的。

　　从我国目前的相关法律规定来看，小产权房屋转化为产权房缺乏法律依据。从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转。因此，小产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。同时，即便今后小产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还会需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。

　　国土资源部再次严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文明确表示，小产权房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。

　　那么，小产权房能转让吗

　　小产权房转让是有一定的风险的，不仅有转让风险，同时也存在法律风险与政策风险：

　　转让风险

　　根据的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说购买后也不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

　　法律风险

　　乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

　　政策风险

　　在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

　　所以，提醒各位买房者，如果要计划购买小产权房，一定要谨慎考虑清楚，以免购房后出现不必要的纠纷。